世界最资讯丨年报现场 | 金科服务夏绍飞:去年未能交出满意答卷，未来将在收并购上持续挖掘
每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
“2022年公司战略性地控制了对新交付住宅项目获取或者拓展的节奏，全年新增住宅在管面积2700万平方米，略低于年初预期。”
在3月31日举行的金科服务（HK09666，股价12港元，市值78.34亿港元）2022年度业绩会上，金科服务董事长夏绍飞表示，在对增量项目有问题的情况下，去年三四季度开始金科服务正式推出内部住宅发展计划，未来将升级到街区式物业服务范畴，把战略重心逐步转移到存量项目上，“目前效果是比较好的”。
(资料图)
年报显示，2022年金科服务总收入约50.05亿元（人民币，下同），同比减少16.1%；毛利9.43亿元，同比下降约48.9%。报告期内在管建筑面积同比增加约7.0%至约2.55亿平方米；合约建筑面积约3.6亿平方米。
“随着公司股权的结构变化，公司独立性价值凸显，未来将在收并购上持续挖掘、评估优质并购标的，聚焦与现有优质区域高度重合的优质住宅物业，并且注重公司现金流、项目入住率，以合理估值进行整合。”夏绍飞表示。
金科服务2022年度业绩会现场 图片来源：企业提供
营收和毛利均同比下滑
在业绩会上，夏绍飞坦言，“由于种种外部原因叠加，导致公司在2022年度未能交出一份满意的答卷。”
年报显示，2022年金科服务营收和毛利等出现不同程度下滑。营收50.01亿元，同比减少16.1%，其中来自空间物业服务、社区增值服务、本地生活服务及数智科技服务的收入分别占总收入约81.9%、6.7%、9.7%及1.7%。毛利9.43亿元，同比下降约48.9%。
夏绍飞表示，2022年整个地产行业极度承压，开发商大部分所交付项目的接房率和入住率都不尽如人意，整个空置房费用的回款也缺乏对应的保障。金科服务在2022年期间，战略性地控制了对新交付住宅项目的获取或拓展的节奏，全年新增住宅在管面积2700万平方米，略低于年初的预期。
收购兼并方面，金科服务一直坚持以优质住宅为主，2022年金科服务总共进场了11个潜在标的，对应的占管面积超过2.5亿平方米。
“受制于行业估值下降及关联房地产的影响，尽调后发现出现较多问题，有一些放弃。”夏绍飞指出，当前金科服务整个并购重心开始聚焦在优质的第三方的住宅物业公司上。“控股股东博裕将在物业收并购上持续挖掘，评估优质并购标的，聚焦与现有优质区域高度重合的优质住宅物业，并且注重公司现金流、项目入住率，以合理估值进行整合。”
博裕投资代表吴晓力也表示，博裕投资会进一步协助公司推进小步快跑同业并购，并且在公司第二增长曲线打造上，持续帮助扫描和推动优质区域团餐公司潜在的并购收购机会，“进一步把团餐和物业强协同效应发挥到极致”。
而在区域的战略上，金科服务将继续深耕西南区域，做实长江沿线，加速核心区域的布局。截至2022年底，金科服务在西南核心区域的在管面积达到1.26亿平方米，占总在管面积的49.5%。整个长江经济带的在管面积达到2.24亿平方米，占整个在管面积的88.1%。“整个区域的密度优势持续明显，也带来了管理成本上的优势和人均效率上的优势。”
未来或将引入新股东
需要指出的是，2022年金科服务控股股东易主，博裕资本正式接棒金科股份（SZ000656，股价1.59元，市值84.90亿元）成为金科服务第一大股东。
作为一家专注于中国的私募股权投资基金，博裕资本管理规模超过345亿元，致力于投资高速增长行业的优秀企业，通过少数股权或相对控股等投资方式，为企业增长转型以及国有企业改制提供资本和管理支持。
“作为一家不被房企控股的物业公司，金科服务其实可以更好地独立发展。”吴晓力在业绩会上表示，一方面，博裕作为长期投资人，现在是控股股东，会在公司治理和财务管控的独立性上严格把关；另一方面，管理层的个人利益、公司的长期利益以及公司长期的股票市值都是牢牢绑定的，管理层有极强的主动主观能动性，有凝聚力和执行力，可以带领公司持续稳健的发展。
吴晓力透露，未来金科服务将引入新的股东，包括资源性的股东，对各种股东结构都持开放态度，公司的股权结构也将更加多元化，成为一家真正意义上公众的物业上市公司。
“随着公司股权结构变化，公司治理结构将进一步变化。目前博裕是公司第一大股东，管理层员工持股平台是公司第三大股东，公司独立性价值凸显。”夏绍飞表示，2023年公司还将全面优化公司治理结构，进一步扩大管理团队的持股比例，实现团队利益与公司和股东利益长期绑定。
对于2023年的发展目标，金科服务CFO闫凌阳表示，“我们希望2023年营收有超过15%以上的增长；新签第三方赛道物业饱和收入确保不低于7亿元；循环业务归属于母公司净利润高于4.5 亿；运营现金流除循环业务这个系数必须大于 1。”
据闫凌阳透露，截至2022年底，金科服务存量资金32.7亿元，且无任何有息负债。“公司在博裕入驻后，会非常谨慎高效地使用32多亿现金，增持内生增长，包括战略性收并购， 让这些资金能够带来一个可持续、高质量的业绩增长。”
针对外界关注的金科股份15亿元借款问题，金科服务总裁韩强表示，截至目前，公司尚未收到金科股份任何还款，一方面公司已向金科股份发出催款函，并要求所有贷款加速到期；另一方面，这15亿元贷款是有资产担保的，根据协议，我们有权变现抵押的资产以偿还金科股份相应的应付款项。“基于贷款协议安排，目前逾期付款并不会对公司业务造成更大的负面影响。”
